O direito de propriedade é absoluto para quem reside em condomínio?

Com a crescente demanda da procura por imóveis em condomínios fechados, os conflitos entre condôminos também ganham mais destaque.

O equilíbrio entre o direito de propriedade e a convivência harmônica nos condomínios tem se tornado cada vez mais difícil, principalmente neste momento de pandemia.

Um levantamento feito pela ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), mostra que o atrito entre vizinhos aumentou consideravelmente neste período.

Com a necessidade do trabalho Home Office, as pessoas estão passando mais tempo em casa e as reclamações devido ao barulho nos condomínios aumentou cerca de 75%, considerando o maior volume de reclamações devido ao uso de instrumentos musicais, música alta e animais de estimação.

Independentemente da quarentena, manter a boa convivência entre os vizinhos é fundamental para quem reside em um condomínio.

Mas, você sabe onde termina o seu direito e começa o do seu vizinho quando se mora em um condomínio?

As famílias buscam viver em condomínios fechados para ter mais segurança e sossego. No entanto, residir em condomínio não exclui possíveis incômodos causados pelos vizinhos.

O direito de propriedade é absoluto para quem reside em condomínio?

Estão previstos nos Incisos XXII e XXIII do Artigo 5º da Constituição Federal, direitos fundamentais, que asseguram uma vida digna, livre e igualitária a todos os cidadãos do nosso país, mas também determina seu uso em função social.

O que é direito de propriedade?

O direito de propriedade garante a qualquer pessoa possuir, desfrutar e decidir o que é feito dos seus bens, desde que, dentro dos limites da lei.

Entretanto, no Brasil, o direito de propriedade para quem reside em condomínios edilícios (vertical ou horizontal) não é absoluto, uma vez que a propriedade de uma determinada pessoa, compõe ao mesmo tempo em fração ideal a propriedade de todos os outros condôminos.

O artigo 1228 do Código Civil, diz que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

O Código Civil também prevê, no âmbito da função social da posse e da propriedade, a proteção da convivência coletiva.

Sendo assim, o direito de propriedade sofre limitações quando trazemos à tona as disposições presentes nos artigos 1331 a 1358 do Código Civil. 

O direito de propriedade passa a ser limitado quando levamos em consideração que um indivíduo não tem o direito de exercer um comportamento que fuja da normalidade, causando danos a outra pessoa.

Para residir em condomínio, deve-se cumprir o que determina a convenção ou o regimento interno a fim de não sofrer punição com as próprias regras do condomínio, mas também, com dispositivos legais que protegem as pessoas, como a Lei 3.688/41, conhecida como Lei das Contravenções Penais, artigo 42, incisos I ao IV, podendo resultar em prisão simples e pagamento de multa.

Art. 42. Perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios:

      I – com gritaria ou algazarra;
      II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;
      III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;
      IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda;

O condômino que venha a perturbar o trabalho ou sossego alheios está sujeito a pena de reclusão de até 3 meses ou pagamento de multa.

O direito de um, não deve se sobrepor ao sossego,
salubridade ou segurança dos demais.

Perturbação de sossego em condomínio: quais são as regras?

O artigo 1277 do Código Civil estabeleceu um preceito genérico sobre o mau uso ou uso anormal da propriedade. 

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

O direito do proprietário de usar, gozar e fruir de sua propriedade esbarra no direito que o outro também tem, de usufruir em plenitude a sua propriedade. 

O direito de vizinhança vem a regular justamente esse direito de propriedade para que todos possam viver em harmonia.

O dispositivo acima mencionado refere-se aos três elementos que quer proteger sendo: a segurança, o sossego e a saúde.

As atitudes de condôminos que prejudicam o sossego e à saúde e causam conflitos de vizinhança são classificados em três espécies:

– ilegais: atos cometidos em desacordo com a lei, que causem dano, conforme artigo 186 do Código Civil:
              Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito;

– abusivos: atos praticados de maneira irregular, de forma a prejudicar o vizinho, situando-se em desacordo com a finalidade social de modo que, independentemente de estar dentro do limite da sua propriedade, o morador causador do incômodo pode vir a prejudicar o seu vizinho, na maioria das vezes sob a forma de barulho excessivo. 

– lesivos: atos que resultam em dano, mesmo que o proprietário não esteja fazendo mau uso de sua propriedade e a atividade tenha sido até autorizada por alvará, mas que de algum modo, venha a prejudicar o seu vizinho.

A necessidade de conciliar o exercício do direito de propriedade com relação a vizinhança, é o equilíbrio da harmonia para se viver em condomínio.

O respeito entre todos é a forma mais razoável de se evitar ações na justiça. No entanto, muitas vezes, a solução está na Convenção Condominial ou no Regimento Interno do Condomínio, desde que, elaborados de forma clara, objetiva e dentro do que determinam as legislações vigentes a este tema.

Direitos e deveres dos condôminos edilícios obedecendo o direito de vizinhança

Quais são os direitos dos condôminos?

De acordo com o Código Civil artigo 1335, os condôminos têm direito a:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite com o pagamento de sua cota condominial.

Quais são os deveres dos condôminos?

De acordo com o Código Civil artigo 1336, os condôminos têm o dever de:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

  • O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
  • O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Viver em um condomínio é viver em comunidade, mas nem todos que optam por residir em um condomínio residencial, tem ciência de que para isso, é necessário respeitar o espaço e os direitos dos demais moradores, ou seja, dos seus vizinhos, para que a convivência seja pacífica e exista uma boa e agradável vizinhança para todos.

O que é um condômino antissocial?

Aquele morador que faz barulho, dá festas ou seu cachorro late vez ou outra, não é considerado um condômino antissocial.

Consideramos um condômino antissocial, aquele que gera incompatibilidade de convivência com os demais proprietários. 

Para ser caracterizado como tal, sua conduta deve perturbar constantemente os seus vizinhos. 

A definição de condômino antissocial e as consequências em decorrência disto, são encontradas no Código Civil, artigo 1.337, conforme abaixo:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Como lidar com um condômino antissocial?

Diversas são as situações de conflito entre vizinhos de um condomínio. Em todas elas, é papel do síndico, explicar o conceito de condômino antissocial, orientando em todos os casos sobre a Convenção Condominial ou o Regimento Interno do Condomínio e as consequências judiciais de seus atos.

Morador com conduta antissocial pode ser expulso do condomínio?

Para que um morador com conduta antissocial seja expulso do condomínio, é necessário que a ocorrência seja grave e que exista muita recorrência.

Esta decisão precisa ser discutida entre o corpo diretivo, estar bem fundamentada, e só ser colocada em prática após todos os recursos se esgotarem (conversas, notificações e multas não tenham surtido efeito).

Geralmente o mau comportamento dos condôminos está associado a barulho excessivo, seja por som alto, latido de cachorro, festas, baderna e até mesmo o uso de drogas e conforme já mencionamos anteriormente, os limites de como conviver em sociedade dentro de um condomínio são regidos pelo Código Civil, pela Convenção Condominial e pelo Regimento Interno.

A expulsão de um condômino deve ser utilizada como último recurso e só pode ser feita de forma judicial, uma vez que o Código Civil não concede ao condomínio o direito de expulsar um condômino extrajudicialmente.

O morador expulso não perde a posse da propriedade e não é obrigado a vendê-la, mas, perde o direito ao convívio.

As relações de vizinhança em condomínio estão sempre suscetíveis a problemas, principalmente sobre questões relacionadas a barulho excessivo.

A primeira medida sempre deve ser através de uma boa conversa para tentar resolver os problemas e minimizar as desavenças.

Contudo, quem mora em condomínio deve sempre se preocupar com as regras de boa convivência para não incomodar os vizinhos e adotar boas práticas pode ser uma solução amistosa e pacífica para evitar conflitos.

Existem regras de boa convivência que devem ser seguidas pelos condôminos a fim de evitar, multas, discussões entre vizinhos e outras chateações.

A Convenção Condominial ou o Regulamento Interno do Condomínio não se sobrepõe ao que determina a lei. Desta forma, normas e regras devem estar em conformidade com a legislação vigente.

Quanto barulho, é barulho demais?

A NBR Norma Brasileira 10.151/2000 com versão corrigida em 2020, foi desenvolvida pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e também é usada para regulamentar a Lei do Silêncio como forma de controlar o ruído em áreas residenciais da seguinte forma:

  • até 55 decibéis para o período das 7h às 20h (diurno);
  • até 50 decibéis para o período das 20h às 7h (noturno);
  • caso o dia seguinte seja domingo ou feriado, a faixa de horário noturno é estendida até as 9h.

A OMS (Organização Mundial da Saúde) considera que sons acima de 50 decibéis (dB) já começam a afetar negativamente a saúde humana, podendo gerar consequências como: insônia, estresse, depressão, perda de audição, aumento da pressão arterial, agressividade e dores de cabeça.

É dever do condomínio estabelecer regras claras e detalhadas sobre os ruídos e fazer com que todos os moradores tomem ciência das normas.

Muitos condomínios residenciais já adotaram o decibelímetro como forma de minimizar as reclamações por excesso de barulho.

Engana-se o condômino que acha que pode fazer o barulho que desejar em sua unidade ou salão de festas até as 22h por causa da Lei do Silêncio ou até determinado horário, devido este estar na Convenção Condominial ou Regulamento Interno do Condomínio.

Barulhos excessivos, que prejudicam o sossego dos moradores é ilegal, independente do horário em que ele ocorra. 

O condômino que se sentir incomodado tem o direito de acionar a polícia, bem como, pode ajuizar uma ação com base no Direito de Vizinhança, sob pena de uma multa diária a ser fixada pelo juiz enquanto permanecer o incômodo causado pelo vizinho (este procedimento não anula o criminal, para os casos de infração à legislação penal).

Dicas para uma boa convivência em condomínios

Receber convidados em condomínio

Lembre-se, que quem está recebendo convidados é você! 

Os demais condôminos podem estar descansando ou até mesmo recebendo convidados também e não devem ser incomodados por causa de um vizinho barulhento e que não sabe respeitar o direito do outro, não é mesmo?

Todo condomínio tem uma Convenção Condominial ou Regulamento Interno contendo os direitos e deveres dos condôminos, inclusive as normas e regras para recepção de visitas nas unidades, salão de festas ou outro espaço que possa ser utilizado pelo condômino para realizar algum tipo de comemoração.

Podemos começar com procedimentos simples na portaria, onde os convidados são orientados através de um informativo sobre as normas e regras de segurança que devem ser seguidas dentro do condomínio.

Ao utilizar áreas comuns do condomínio que são liberadas para visitantes como salão de festas, evite a aglomeração ou a interrupção da passagem em frente ao mesmo, uma vez que por fazer parte da área comum, pode incomodar outros condôminos que desejam circular pelo local.

Na hora de se despedir dos seus convidados, evite ficar conversando no corredor do prédio, em frente ao portão da sua casa ou na rua, próximo à casa de um vizinho. O horário e o tom de voz e da conversa pode incomodá-lo.

Pets

No Brasil, não é permitido proibir animais de estimação em condomínio, porém o dono do animal deve zelar pela saúde, sossego e segurança dos demais condôminos. 

Manter sua unidade limpa para que não exale cheiro desagradável, limpar a sujeira feita pelo PET nas dependências do condomínio e cuidar para que os latidos não incomodem os vizinhos, já que muitos trabalham home office e isto se tornou uma realidade na vida dos brasileiros.

Crianças

As crianças são da responsabilidade dos pais, inclusive, quando estão brincando nas áreas comuns do condomínio, pois não devem estar sozinhas.

Vale lembrar que em período de férias escolares ou mesmo de isolamento social, o qual estamos vivendo, os adultos permanecem trabalhando e as regras continuam válidas.

Instruir as crianças sobre as boa convivência em relação ao barulho, respeito com as pessoas, gentileza e a forma como elas devem se comportar nas áreas de lazer, ruas ou corredores do condomínio é uma forma delas aprenderem a seguir regras, evitando assim, possíveis notificações e multas.

Assembleias

Participar das Assembleias é a melhor opção para expor as opiniões e resolver algumas questões. 

As decisões tomadas em Assembleia valerão para todos os condôminos, ainda que não estejam presentes, dissidente de voto, ou inadimplente.

Respeite as regras do condomínio, minimize o barulho na sua unidade para não incomodar os vizinhos, analise a situação antes de iniciar uma discussão, prefira dialogar com o vizinho a comprar uma briga.

Mas, se mesmo assim, não for possível um acordo ou solucionar o problema, a reclamação deve ser levada ao síndico, registrada no livro de ocorrências do condomínio ou chegar até mesmo à Justiça.

Para que haja harmonia e equilíbrio dentro de um condomínio residencial, é necessário que os condôminos estejam atentos as regras internas e as leis relacionadas ao assunto. 

Respeito, bom senso e tolerância dependem do esforço de todos. Faça a sua parte!

Dra. Deborah Christina de Brito Nascimento Menna
Dra. Deborah Christina de Brito Nascimento Menna
Deborah Brito nasceu em Brasília/DF. Graduada em Direito pelo IESB –Instituto de Educação Superior de Brasília/DF. Pós-Graduada em Direito Tributário e Finanças Públicas pelo IDP - Instituto Brasiliense de Direito Público. Mestranda em Direito Tributário pela Pontifícia Universidad Catolica Argentina – UCA. Membro da Comissão de Imobiliário da OAB/DF, já foi radialista do programa “Fala Síndico/Entender Condomínio” da Rádio Federal e apresentadora do programa “Entender Condomínio” da TV Web Jornal de Brasília e JK FM e é colunista na revista “Condomínio &Soluções”. É professora de legislação condominial no “Curso Básico do Síndico” da Escola de Síndicos, é vice-presidente da Assosíndicos-DF e participa do CONGRESS – Congresso Nacional de Síndicos.

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